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房地產新政策、新規范
不要過度解讀“9070” 高端改善才是主流趨勢
發布時間:2016年03月18日 發布人:admin

      “9070”又一次被翻出來熱炒。

一切源于3月31日國土局網站掛出的昌平兩宗地塊轉讓條件。

“本次掛牌出讓宗地除建設保障性住房外的剩余居住規模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上!闭б豢催@出讓條件如同“9070”政策重現江湖。

“9070”政策發軔于2006年。為控制樓市過快上漲,政府出臺“國六條”調控樓市,規定新批、新開工的商品房,90平方米以下的住房必須達到開發建設總面積的70%以上。

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“9070”影響幾何?

從經濟學角度觀察,自由市場經濟一旦出現某類物資短缺,它的價格信號自然是上漲,北京市90平方米以下房屋庫存只有1.9萬套,占全市整體商品房庫存總量的31%,價格自然上漲,重拾“9070”政策,可以彌補剛需型產品供給不足的問題,房價得到抑制,是否真的如此?

有業內人士分析認為,“9070”政策能有效抑制高地價現象,90平方米只能是開發成為面向剛需及首剛客群的產品,單價就不可能過高。而開發商對于地塊未來面向的客群有了明確預判之后,對于能接受的地價上限也將收窄,北京的高地價現象將得到一定程度緩解。

事實上,對于開發商而言,拿地就等于買面粉,“9070”帶來的束縛或許會抑制開發商的拿地熱情, 但面粉再不劃算它也是剛性需求,為了生存依然會考慮購買。

拿到地如何賺回收益就是開發商考慮的事兒了,看看是攤在大部分人還是少部分人身上,或者整體價漲,或者少量高端盤價格拔得更高。房價只會依據當時當地市場價格來定,比如某區域兩個地塊,一個地塊拿地早樓面價兩萬,而另一個地塊樓面價在四萬,但兩個項目的房價都在6萬+,拿地早的樓盤價格或許會稍微便宜一些,總體而言,這對房價并沒有太大影響。

昌平“9070”是個案

該政策出臺至今已十年,當時的背景是為保障剛需型購房者對中小戶型商品房的需求,顯然目前的市場情況與十年前有很大差別。早在去年國土資源部、住建部提出優化住房供應套型,允許對不適應市場需求的住房戶型作出調整,也有超10省市出臺政策,明文取消“9070”政策,如今卻又要在北京老調重彈嗎?

“這應該是個偶然事件!蹦硺I內人士表示,北京全面推進“9070”可能性很小,這樣的調控并不能抑制房價的上漲,反而會導致市場錯配,昌平應該只是個案,不具有參考價值。

整體看,北京商品房市場已經趨勢性高端化,更多的成交趨向多次改善客戶。剛需與首次改善客戶已經基本集中到二手房市場,2016年一季度北京商品房平均單套成交面積高達137平方米。

這樣的數據表現實屬正常。近幾年隨著北京房價的高企,買過房的人嘗到投資房產的甜頭,可能更傾向于買房換房,沒買房的客群部分流向保障房,商住公寓,北京樓市分化加劇,高端宅、保障房成交走高。無論從人類需求向好還是從北京樓市表現分析來看,高端化個性化才是未來發展趨勢,“9070”新政不應該再出現。

高端化、大戶型是發展趨勢

今年全國兩會期間,國務院總理李克強在政府工作報告中也指出,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。中國指數研究院分析師田艷杰認為,改善性需求至少會延續到未來五年。

田艷杰:“去年下半年二孩政策全面放開的推動,對于我們的房源上,緊湊型三室、小四室會有一定的需求,會表現在未來五年的市場需求上,對于開放商來講,也是未來房子建設的方向!

從2016年一季度北京商品房平均單套成交面積高達137平方米也能看出,高端化、大戶型是發展趨勢,相對“過渡房”小戶型而言,“買房一步到位”、“打破空間限制,設計隨心”、“四口之家,三代同堂”等優勢讓越來越多的人更傾向購買“大戶型”。

 

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